2月8日，高力国际对2022年中国办公楼市场表现进行回顾，并对2023年做出展望。在春节过后，国家统计局发布了2023年1月的中国制造业采购经理指数(PMI)，指数大幅回升到50.1，环比涨幅超过3.1个百分点，重回荣枯线以上，预示着经济快速回暖的强劲势头。多家国际投资机构也纷纷上调了2023年中国经济增速的预测，疫情防控政策的调整优化以及更加开放的中国经济不仅能够吸引更多外资投资中国，也有助于全球经济增长。宏观政策暖风已经吹起，下一阶段的工作就是不打折扣的将细分政策落实到位，做好市场预期管理，才能进一步恢复市场信心，而这也是重启写字楼市场需求的关键所在。

　　2022年的中国写字楼市场在多种因素的叠加影响下艰难前行。截至到2022年末，全国重点监控的20个城市甲级写字楼总存量超过7,800万平方米，市场平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市场最明显的变化是需求端的大幅下降，主要原因有四点：第一，2021年需求表现火热导致基数过高。上海是一线城市中需求表现最好的市场，2022年净吸纳量达到近60万平方米，但也只有2021年的一半左右;其次是深圳市场，相较于2021年115万平米的净吸纳量，2022年大幅回落到43万平米左右，降幅超过60%。广州市场的净吸纳量从2021年的48万平米收缩到2022年的13万平米。降幅最大的则是北京市场，从2021年113万平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度。第三，企业端普遍持保守预期，办公扩张意愿不足，在办公租赁上维持降本增效的策略。第四，创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求出现了大幅萎缩。互联网科技行业发展环境出现了变化，行业流量红利消失，行业整体进入转型时期;同时，2021年火热的租赁需求表现背后就是由互联网头部大厂在全国各主要办公地点进行的大规模租赁，当大面积租赁需求完成后，头部企业从2022年开始进入办公空间面积整合阶段。　　

　　图：全国重点城市甲级写字楼市场空置率及租金-2022 H2

　　2023年需求侧持续恢复可期，但由于供应较大，整体空置率上涨估计无法避免。需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极改变，从目前的市场观察来看，至少其中3点有望在2023年出现根本性改善。疫情对于2023年的经济社会影响将逐渐转弱，对写字楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐消退。另外，随着经济持续增长和市场走强预期的增强，企业扩张的意愿也会不断增强，有助于办公需求的释放，下半年的市场表现将更值得期待。然而，部分城市在2023年仍将继续受到互联网头部大厂进行面积调整的影响。

　　互联网行业的风口已经从To C转向To B，脱“虚”向“实”的方向明显，办公扩张风格也会出现变化。从私募投资市场的行业风口变化可以看到，虽然互联网科技依然是最火热的赛道，但是细分赛道已经从To C类为主，变成了以To B类软件服务类企业和芯片集成电路为主的互联网硬件技术与设备企业。国家提出的新安全格局中清晰指明一些关乎国家安全、社会民生的产业链、供应链需要走向自主可控。芯片作为整个信创产业最底层的高精尖技术却有很多领域还受制于海外巨头，很明显无法满足新安全格局的要求。未来，中国意在打通这些产业发展的技术瓶颈，因此国产化替代是实现高质量发展的必然选择，也是提升中国在全球产业链竞争力的必由之路。以北京的私募投资市场为例，有超过70%的互联网软件与服务领域的投资集中在了To B类的企业服务领域，超过90%的互联网硬件技术与设备的投资都集中在了芯片集成电路领域。无论是To B的软件服务企业还是芯片类的硬科技企业，都是知识密集型企业或技术密集型。这类企业很多已经扎根于某一垂直领域很多年，建立了非常强的竞争壁垒，其成长轨迹多是比较线性的，并不会像To C企业那样多出现爆发性增长，其在办公面积扩张的风格上也会更加保守。

　　未来的5到10年中国将主动构建新发展格局，着力推动高质量发展。随着中国写字楼市场从增量市场向存量市场转变，高质量发展也已经成为行业发展的关键词，各类新技术、新模式和新理念正在商办市场的更多领域不断开花结果。市场对楼宇全生命周期的各个重要节点都提出了更高的要求，未来从开发到运维，从网络化、数字化到自动化、智能化、低碳化，都将把整个办公楼宇作为重要的应用平台。能否充分理解中国的新发展理念，通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大化地挖掘项目潜在价值，将成为新发展格局下写字楼市场的破局关键。