在全域土地综合整治项目中，尤其是地方政府平台公司资金极度紧缺的情况下，如何引进社会资本参与和退出，成为项目顺利启动的重中之重。

　　1.资金需求环节

　　项目的资金需求主要包括3个环节，包括：

　　(1)SPV公司注册资金、项目资本金

　　一般按项目计划总投资20%测算资本金，按20%：80%撬动政策性银行贷款。

　　通常情况下，SPV公司中，政府平台公司占股51-80%、社会资本占股20-49%，按比例实缴注册资金。

　　一部分政府平台公司可以利用自有资金认缴项目资本金，较多政府平台公司无法出资，采取提高SPV公司注册资金额度，由社会资本实际出资认缴项目资本金。

　　(2)工程建设资金

　　主要来自政策性银行贷款(国开行、农发行)，贷款期限一般在20年以内。

　　一般情况下，贷款主体为SPV公司，增信担保主体为SPV公司的大股东——政府平台公司，社会资本方一般不提供融资担保。

　　按照资本金20%：贷款80%的比例，银行为项目提供整体授信额度(主要为固定资产投资及基础设施工程)，在授信额度内，根据项目的实际进度，分阶段向SPV公司支付贷款，定向支付给施工方及相关单位。

　　(3)运营流动资金

　　鉴于全域土地综合项目的周期较长，一般情况下，工程建设期3-4年，质保运维期1-6年(部分地区要求，耕地质保运维3年、水田耕地质保运维6年，才能移交给运营商或农户或村集体)，后续经营期合计长达20年以内不等。

　　因此，SPV公司在银行本息还清以前，通常情况下，采取以商招商模式，引进运营商负责生产经营，获得的租金、分红等。

　　由于经济大环境不可预测，大部分运营商在后续的生产经营过程中，均出现流动资金短缺，SPV公司需要做好运营商退出的承接准备工作，或为运营商提供供应链资金服务。

　　2.如何引入社会资本

　　由于目前大部分央企施工单位的对外投资及注册子公司全面收紧，甚至是只减不增，全域土地综合整治工程项目建设难度并不大，需要的资质并不高，直接影响了央企施工单位参与全域土地综合整治项目的领先优势。

　　加上，绝大部分政府平台公司只认央国企身份的社会资本，民营资本因为安全可靠性问题而无法直接参与，导致社会资金的引入难度进一步加大。

　　因此，如何引入社会资本，主要破解SPV公司的股东身份、注册资本、项目资本金等关键环节，以及社会资本带来的潜在产业链导入，为央企施工单位参与项目工程建设提供优先条件，势在必行。

　　主要措施及建议，参考如下：

　　(1)总投资额10亿元以内，重点引入县/市级国有投资公司或国有控股基金公司。

　　例如：某县的一个全域土地综合整治项目总投资8.5亿元，按20%资本金、约1.7亿元，SPV公司中的政府授权业主平台公司占股51%、出资0.9亿元，引入某县、直属上级市国有投资公司参股49%、出资0.8亿元，按20%：80%撬动农发行贷款6.8亿元用于工程建设。

　　(2)总投资额10亿元以上，重点引入省级/全国性的国有投资公司或国有控股基金公司。

　　【熟悉央企工程配资的资方优先、银行背景的资方优先、保险背景的资方优先、农发行/国开行推荐的资方优先——基金公司(资金募集平台)、信托公司(资金募集平台)、投资公司(自有资金)，中信建投、中航信托、中银金融、建信金融、长江产投、南粤基金等】

　　例如：粤北某县的一个全域土地综合整治项目总投资为268,589万元，项目资本金比例为总投资的24.2%、金额65000万元，根据建设进度分批分期到位。其中，一期项目资本金约13000万元，由社会资本方通过实缴注册资本方式注入，后续项目资本金通过SPV公司综合运营和上级奖补资金分期注入，不足部分由股东补齐。SPV公司注册资本65000万元，其中平台公司持股80%(某县政府资产管理有限公司【100%政府出资】)，社会投资人持股20%(上海思锐威城市建设工程有限公司【中航信托80%+中国二十冶20%】)。项目合作期六年内，社会投资人未经平台公司同意不得向第三方转让股权。项目获得中国农业发展银行专项金融支持，农发行与地方政府签订《政策性金融支持全域土地综合整治投融资合作协议》，签约期内为地方提供不少于30亿元授信额度，专项用于包括本项目在内的地方全域土地综合整治项目。

　　3.社会资本如何退出

　　(1)模式1——利率型。

　　按事先签订的融资协议(要求SPV公司大股东及上级AA以上实控人提供担保)，按约定的融资时间和固定利率收取回报，在约定的时间(一般3-6年)，大股东回购股权(不溢价或第三方评估)。

　　(2)模式2——分红型。

　　一般情况下，社会资本方与政府平台公司签订项目利润分配比例(最高可分得项目利润50%，须经政府常务会或政府常委会提供会议纪要)，或与央企施工方签订项目，以施工利润，补贴政府承诺投资回报率不足的部分，合作期满，股权转让退出。

　　4.全域土地综合整治项目的利润来源分析

　　(1)指标收入

　　①新增土地指标交易收益：通常情况将实施城乡建设用地增减挂钩拆旧区复垦、历史遗留工矿废弃地复垦等各种途径形成的耕地节余指标定义为新增耕地节余指标。与城乡建设用地增减挂钩制度下先下达周转指标，后通过复垦进行返还的模式不同，根据《国土资源部关于印发<历史遗留工矿废弃地复垦利用试点管理办法>的通知》(国土资规〔2015〕1号)第24条规定，工矿废弃地复垦项目验收合格后，省级国土资源主管部门按照核定的复垦面积，下达建新计划指标。建新节余指标原则上不得跨县级行政区域使用。

　　②补充耕地指标：建设项目占用耕地时需要进行耕地占补平衡，而耕地占补平衡指标要求在占用耕地前，就已经落实好补充工作，直接从当地储备库的补充耕地指标中进行核销，所以此时需要考虑是否可以为项目获取足够的耕地占补平衡指标。由于“当地储备库指标不足”无法完成补充的，需跨区域协调指标(县域/省域/国家价格不一)。

　　③增减挂钩节余指标建设用地指标：分为新增建设用地指标和增减挂钩指标(规划中已安排拆旧建新)，在实践中我们优先考虑使用新增建设用地指标，其次才考虑增减挂钩指标;由于增减挂钩指标(即增减挂钩周转指标)是通过各地方政府在土地利用年度规划中进行控制的，当增减挂钩的指标不足时，需要安排购买(县域/省域/国家价格不一)。

　　④复垦券：为加快全省稳经济促增长项目及时落地，省自然资源厅根据宅基地复垦券有关政策，深入挖掘政策潜力和资源潜力，用好用活政策，适时优化制度，举行宅基地复垦券稳经济促增长专场交易。各地区拆旧复垦产生的增减挂钩节余指标，经过验收和核查，在省自然资源厅增减挂钩系统备案后，可直接申请在省级复垦券交易平台参加交易。

　　(2)碳汇收入

　　①森林碳汇通过市场化手段参与林业资源交易，从而产生额外的经济价值，包括森林经营性碳汇和造林碳汇两个方面。

　　②草地碳汇草地生态系统通过植物光合作用、微生物化能自养以及土壤碳沉积等方式固定二氧化碳，将其固定在植被和土壤中，从而增加草地生态系统的碳吸收贮存能力，减少大气中的二氧化碳浓度。冻原和高山草地、温带湿润草地及半荒漠草地是中国草地碳汇的主要来源，年碳汇潜力占中国潜在草地年碳汇潜力的93.29%。

　　③农田土壤碳汇农田生态系统碳汇主要来源于该系统的土壤碳积累，即农田土壤碳汇，是指作物在生长过程中通过光合作用吸收大气中的二氧化碳并将其以有机质的形式存储在土壤碳库中，从而降低大气中二氧化碳等温室气体的浓度。农田土壤主要通过适当的农田管理措施来实现碳汇。

　　(3)自然资源开发和经营收入

　　包括土地资源开发、矿产资源开发、气候资源开发、水资源开发、林业资源开发等。

　　(4)特许经营权收入

　　①自然保护地内自然资源特许经营授予自然资源经营权，由投资人通过对自然保护地内的资源进行经营获得收入，政府或集体经济组织根据约定方式及比例获取分配。

　　②供水特许经营授予特许经营权，根据项目范围供水人口数量、地区制定的供水价格确定供水收入。

　　③污水特许经营授予特许经营权，根据项目污水处理范围、处理规模、处理标准、签订的污水处理服务协议确定污水处理收入.

　　④停车场特许经营授予特许经营权，根据地区停车需求、项目停车位数量、地区停车费单价确定停车收入。

　　(5)农业产业经营收入

　　①设施农业：温室种植、大棚种植、无土栽培、烟田炕房、高标准恒温仓库、智慧交易中心、智慧农场网络基础设施和云数据平台服务收入、其他。

　　②三产融合：未来社区租赁、门票收入、商铺租赁收入、农作采摘体验收入、广告费收入、停车费收入、活动场地租赁收入、其他。

　　电商农业：农产品线上销售、其他。

　　(6)存量资产盘活收入

　　①盘活农村撂荒农用地、闲置林地、集体建设用地授权纳入项目范围内新增农用地、闲置林地、集体建设用地整体利用范围，按照新增农用地、闲置林地、集体建设用地的租赁或合作经营收益的一定比例计算。

　　②国有林场有明确稳定合作经营者的，可以进行租赁经营权的一次性转让，或按年度出租;按照当地出租价格计算。

　　③盘活农村闲置宅基地、农村闲置住宅、行政事业单位闲置房产有明确稳定合作经营者的，可以进行租赁经营权的中长期限(5-10年)转让，按照对应年限租金价格计算收入。按年度出租的按照当地出租价格计算，例如农村闲置宅基地每年400—1200元/亩;农村闲置住宅每年1200—2400元/百平米;行政事业单位闲置房产每年1800—3600元/百平米。

　　④盘活供水设施项目资产、污水设施项目资产、垃圾设施项目资产、养老设施项目资产有明确稳定合作经营者的，可以进行租赁经营权的一次性转让，按照20年租金价格计算收入。没有明确稳定合作经营者的，可以进行短期(3-5年)的经营权租赁，按照对应年限租金价格计算收入。

　　(7)财政补贴收入

　　①各类农业等产业补贴：农业产业建设及产业加工类型项目，如农业综合开发一般产业化经营项目、高标准农田建设项目、农产品产地初加工、农业综合开发产业化经营项目、国家扶贫开发资金扶持项目、国家现代农业发展资金项目、农产品加工专项补助项目、开发性金融支持农产品加工业重点项目、农副资源饲料化利用示范等，参照政策指导意见申报财政补贴。

　　②生态湿地维护收益：按照不同生态湿地的维护任务、维护支出、维护期限、维护成效等因素，依据《中央财政湿地保护补助资金管制暂行办法》申请财政补贴。

　　③乡村振兴统筹资金中非建设资金：参照各级《财政衔接推进乡村振兴补助资金管理办法》政策执行。

　　④符合先建后补政策的财政补贴收入：国家现代农业产业园项目、田园综合体项目、农村产业融合发展示范园项目、农村一二三产业融合发展先导区项目、高标准农田建设项目等符合先建后补政策的项目，参照政策指导意见申报财政补贴。(汇编)