编前语：经济下行压力持续加大，中国房地产市场接下来将如何发展再次成为当前热议领域。《普信·财经下午茶》特别推出了“不动产专题”，为广大投资者从宏观到微观、从过去到未来，详细剖析中国房地产市场的发展机遇，带您读懂中国房地产行业以及其蕴藏的投资机遇。“不动产专题”第二期邀请到征和鼎新总经理、同济大学硕士鲁劼先生，为您分享中国房地产行业的发展史以及展望中国房地产行业的未来。

鲁劼 征和鼎新总经理、同济大学硕士

中国房地产发展阶段

回顾中国房地产是发展历史，我们总共经历过四个阶段，第一阶段是1949年到1980年，我们称之为公有房时代。这个时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产市场住房的分配主要通过计划配置、无偿使用，由国家统一解决居民的住房问题。第二阶段从1980年到1997年，这是中国房地产市场的起步阶段，我们称之为拓荒时代；1997年到2017年是中国房地产市场的黄金20年，我们称之为黄金时代；从2017年至今，中国房地产市场走入了第四个阶段：白银时代。

住房市场化开始以来，我国房地产市场跌宕起伏三十年，通过对1987-2017年我国商品房销售数据的分析，结合产业生命周期理论，我们认为我国房地产市场已经走过了导入期、成长期，进入了成熟期阶段。

30年发展中，中国的政策调控手段，对于房地产快速、稳定、健康的发展起到了重要的作用，住房市场化在全国范围推行后，行业总共经历了三次正向调控、三次负向调控，1999-2018年间，正向调控合计约8年，负向调控合计约12年，当然在每一个正负调控周期之间也存在着一些政策平稳期或空窗期，但总体看，正向调控持续时间短、反应强，负向调控持续时间长、反应稍缓。

我国城镇化的快速推进是房地产快速发展的基础，自2000年我国住房全面实现市场化后，我国房价持续上涨，仅在2008年金融危机时是负增长。1987-2017年，大部分时间全国商品房销售面积和销售均价是同向变动的，三十年间只发生过4次背离（1989、1996、1999、2014），其中1999年住房市场化后仅发生过一次背离，且销售面积的变动幅度往往比销售均价更大。这背后主要的原因是中国城镇化的快速推进带来的长期供不应求的基本面，自2005年开始我国商品房销售面积首次超过商品房竣工面积，除2008年外，商品房竣工面积一直小于销售面积，住宅竣工套数长期小于住宅销售套数，供给的增加一直难以跟上市场需求的扩大，而且这个缺口仍呈不断扩大的趋势。

拓荒时代（1980年-1997年）

拓荒时代是中国房地产市场的起步阶段，总体来讲就是野蛮生长。

这个时期，中国房地产有三个特征：第一，这是中国房地产市场发展的拓荒时代，是一个婴儿期；第二，房地产市场化的探索刚刚起步，住房制度的改革逐渐深化，住房商品化的概念初步深入人心，为之后黄金时代的飞速发展奠定了基础；第三，由于住房制度不完善、市场缺乏管制、过度炒作等原因，房地产市场波动剧烈，大批弄潮儿倒下，同时也有一批幸运儿脱颖而出，成为未来房地产市场的风云人物。

黄金时代（1998年-2017年）

1998年，为应对亚洲金融风暴冲击，房改启动商品房市场。国务院23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。我国房地产二十年市场化发展大幕就此开启。

伴随房地产业的快速发展，中国的房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大：2017年，全国房地产企业数量达9.58万个，比1998年的2.4万个增长2.9倍，2012年中国房企首次进入世界500强，到2017年，已经有6家中国房企：恒大、绿地、保利、万科、碧桂园、万达位列世界500强。这个时期，中国房地产行业集中度逐渐提高、产品不断升级完善、供应结构转变、金融配套服务不断完善、住房建设制度不断完善，中国房地产行业从粗放走向成熟。

白银时代（2017年-今）

1998-2017年房地产行业迎来了繁荣，但也造成了货币超发、金融和居民杠杆率高、租赁市场不完善等问题。为了维持房地产行业长期稳定的发展，中央在2017年后提出了以“房住不炒、地产维稳”为核心的一系列政策。白银时代有三个明显的特征：多渠道封锁，控规模；因企施策，精准化；多途径监管，强执行。

中国房地产未来展望

中国房地产的未来，长期看人口、中期看供需、短期看金融。

长期看人口，城镇化仍有空间。我国的城镇化水平为60.6%，距发达国家还有较大距离，城市化的推进，必定带来置业需求。聚焦3+6都市圈，中国城镇化已经进入到以大都市圈、城市群为发展动力的主要阶段，未来城市也会出现“强者恒强”的局面。

中期看供需，土地市场供求齐升，稳中向好；市场成交平稳微升：2019年楼市总体成交量较2018年上升3.52%。

短期看金融，低成本信贷宽松成为过去（限价、限购、限贷，开发商销售回笼资金受阻）；金融调控带来股权合作良机（压缩银行表外业务和委贷业务，债性资本受阻，信托融资受阻）。房企并购加剧，高杠杆、高负债、高周转、低成本进一步加剧行业竞争，加上行业利润率的下降，将使得一部分中小房企逐渐退出市场或是被头部企业兼并，强者更强，房企的两极分化将越来越显著。