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多维解读:投行眼中的旭辉

2019/10/28 14:12:17 来源:中国企业新闻网

导言:近日,旭辉成功举办了2019卖方分析师反向路演,来自境内外30余家知名投行的分析师,深入重庆、苏州、上海三地,不仅亲身感受旭辉产品迭代升级的魅力,还与旭辉高层面对面,畅谈市场和旭辉战略发展规划。

  近日,旭辉成功举办了2019卖方分析师反向路演,来自境内外30余家知名投行的分析师,深入重庆、苏州、上海三地,不仅亲身感受旭辉产品迭代升级的魅力,还与旭辉高层面对面,畅谈市场和旭辉战略发展规划。

  本次路演结束后,各大投行纷纷发布最新研报,对旭辉的“高质量发展”一致点赞,并从销售增长、土地储备、产品力提升、商业运营、估值提升等不同维度,对旭辉进行了深入解读。

  销售可持续增长

  国元国际发布的研报认为,截至2019年9月底,旭辉合同销售金额达到1367.6 亿元,已完成全年销售目标的72%。相较于公司下半年人民币2300亿元的可售货值储备,销售目标缺口(532.4亿)占比仅为下半年可售货值的23.1%,公司2019年销售目标大概率有望达成。  

  旭辉布局的城市整体销售情况较为稳健,旭辉抓住市场低迷时期补充的地块也开始为销售做出贡献。比如苏州吴中区的都会上品项目,根据申万宏源调研,该项目是旭辉在今年1月份市场低迷期获取的地块,10月份首次开盘当天去化率约七成,销售单价超过26000元/平米。

  申万宏源指出,旭辉1-9月销售额同比增长28%,“较我们跟踪的30家核心上市房企17%的平均增速略快,旭辉前九月销售额中,20%来自一线城市,65%来自二线城市。”因此,申万宏源重申旭辉增持评级,并上调目标价至5.9港元。

  摩根士丹利同样对旭辉充满信心,认为旭辉将延续良好的业绩增长势头,超额完成2019年1900亿元的销售目标。

  充沛优质土储

  国际知名投行富瑞以超过30%的隐含上行价格,给予旭辉“买入”评级,目标价6.50港元,原因之一就是高度认可旭辉的发展质量,“具有很强的执行力,在一二线城市具有高质量的土地储备。”兴业证券对此表示认同,旭辉的全国化布局日趋完善,在区域深耕的基础上实现多点开花,年内新进入太原、漳州、石家庄、长春、开封、眉山,足迹遍布全国70余座大城市。

  中信证券表示,旭辉在城市选择上较为严苛,进入的城市均是房地产市场较为发达的重点城市,这些城市商品房去化周期明显小于其他城市。同时公司注重产品质量及结构,主打中高端改善型。优选的布局和产品,使得公司具有更强的去化确定性和抗风险能力。

  伴随着全国化布局的进程,旭辉的土地储备获取方式也愈加多元化。例如,以旧改方式切入大湾区、以一二级联动开发模式进入石家庄市场、与武汉当地开发商合作进行旧城或城中村改造等。国元国际指出,多元化的土地储备获取方式将进一步丰富旭辉的土地储备规模及降低土地成本,“为公司未来销售和利润的增长提供保障。”

  国元国际发布的研报显示,2019 年1-9月,旭辉累计新增土地储备建筑面积1051万平方米,预估货值超过人民币1600亿元,平均土地成本为人民币4853元/平方米。

  中金指出,旭辉的购地成本占销售额的比重从2018年的51%下降到今年前9个月的 37%,该机构认为旭辉2019 年净负债率有望下行。中金同时指出,上半年旭辉的平均融资成本为5.9%,具有竞争力。

  在与分析师沟通中,旭辉控股董事局主席林中表示,旭辉将在现有核心城市继续实施深耕战略,减缓地域扩张速度,以提高现有城市的市场份额为目标,将投资重点放在主要城市群中的一二线和强三线城市,综合运用一二级联动、并购、合作开发+旧改多种形式,将土地成本控制在合理范围内。

  商业崭露头角

  伴随着规模的提升和企业战略发展的需要,旭辉加大了对商业运营的投入。2019年7月,旭辉集团正式成立商业管理总部。如今,旭辉在建和已运营的重磅商业项目已有10个,在市场上引起了广泛关注。  

  2018年9月,旭辉打造的第一个大型商业综合体——LCM置汇旭辉广场在上海隆重开幕,经过一年多的运营,取得超预期的运营表现,根据第一上海调研,LCM整体出租率100%,客流量超过700万人次。  

  美银美林分析称,在目前中国城市化建设快速推进的大环境下,旭辉在一二线及准二线城市扩张商业项目,并在不同城市采取不同模式的策略,将迎来诸多机遇。  

  第一上海认为,除了开发业务稳健增长外,旭辉逐步加大商业物业投资比重,增强精细化的运营能力,未来有望能实现商业+住宅开发双轮驱动,为公司贡献持续稳定的营业收入。

  产品力持续提升

  旭辉产品定位于有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层,关注满足全生命周期需要,符合主流市场需求。在此背景下,旭辉不断精研品质,努力推动产品迭代升级,产品力持续提升,产品溢价能力突出。

  申万宏源研报显示,2019年1-9月旭辉产品销售均价17046元/平米,同比增长7%。华泰金控的分析师表示,“在反向路演期间,最让我们印象深刻的是,公司在产品定位,设计和质量上迅速发展的能力。如此激烈的竞争形势下,我们认为,竞争市场份额将向注重产品的公司倾斜”,旭辉的销售增长令人满意,部分原因就是其产品更具竞争力的结果。

  中银国际调研发现,旭辉秉承的深耕战略带来了更深层次的地域洞察力,这有利于对市场和客户需求的精准把控。比如重庆千江凌云位于房价相对较高的核心区附近,该项目主要针对的是首次购房者和第一次从核心区升级者的需求外溢。而太湖之滨的苏州雁归来院,拥有稀缺的自然景观和生态环境,旭辉从改善需求和度假需求层面定义目标客户群体。

  值得一提的是,旭辉的不少产品都是与品质房企合作而成,既能分散土地市场的风险,又能快速打开当地市场。而为了保证品质,旭辉一般都负责产品设计、销售、营销及后期服务。比如在重庆的所有合伙项目中,几乎都由旭辉设计,而其中80%-90%正在使用或将使用旭辉的销售团队和物业管理团队。中银国际认为,这“揭示了旭辉管理合伙项目的能力,以及合作伙伴对旭辉品牌和专业水平的认可。”

  股票估值看涨

  机构认为,旭辉经营稳健,土地储备充裕,权益占比逐年提高,在手万亿货值有待进一步释放,公司未来业绩的增长较有保障。

  野村发表研究报告认为,旭辉在中国一、二线城市拥有优质的土地储备,其合同销售额增长强劲,加上其资产负债表亦稳健,惟旭辉今年预测市盈率仅5.1倍,认为公司估值折让并不合理,续列旭辉为该行首选内房股之一,维持“买入”投资评级及目标价7.15港元。

  中金公司也重申,将旭辉作为“首选推荐”,并给出6.99港元的目标价,“第四季度强劲的销售业绩和2020年的可持续增长将成为短期催化剂。”第一上海也对旭辉的前景提出良好预期,认为旭辉未来业绩能实现稳健增长, 并保持现有稳定分红派息政策,“将是行业内难得的兼具安全性及业绩成长性标的。”

  推动组织变革

  受城市分化和自身规模发展需求,旭辉在积极推动组织变革,从“总部驱动”模型向“区域驱动”模型变革。

  华泰金控认为,随着当地房地产市场的分化,“相信其区域团队将非常适合提出投资建议以及适应当地条件的操作决策,组织变革可以帮助旭辉保持规模领先地位”。花旗指出,旭辉赋予区域公司权力,优化内部管理。

  旭辉控股董事局主席林中将组织变革总结为“业务前移, 下放权力, 夯实区域 , 做强一线”。

  随着行业进入一个精细化的微观管理和激烈的品牌竞争时代,拥有大量资源和高效执行力、灵活应变能力的开发商将胜出。建银国际分析称,旭辉在组织架构上的未雨绸缪无疑赋予公司先发优势,展望2020年,旭辉仍能实现稳健高速的年销售额增长。

  管理层传递信心

  中信建投的研报引用了旭辉控股董事局主席林中对市场的看法,他认为,房地产行业仍有十年的发展期,对未来发展充满信心。  

  除此之外,林中亦在投资、品牌、财务和持有型物业方面对公司未来做出展望:投资方面会继续关注一二线和强三线机会,重点关注中西部单核城市继续增加项目权益比例;继续加大品牌方面的投入,提升经营杠杆,降低财务杠杆和合作杠杆;每年将不超过10%销售回款投入到持有物业中,并在能力、地段、规划、 建筑设计、品质五方面做出提升。

  中信建投的研报指出,旭辉是上市房企中为数不多的“均好生”,管理层的战略规划和传递的信心,有助于公司在未来继续打开成长空间。

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