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限价房时代 成本与利润的考量 开发商套路要变

2017/10/12 11:07:26 来源:www.zxdyw.com

导言:控制房价从土地出让做起,今年以来,北京市调整土地供应策略,推出大量“限房价、竞地价”住宅地块。

  首个限价房项目入市

  控制房价从土地出让做起,今年以来,北京市调整土地供应策略,推出大量“限房价、竞地价”住宅地块。自这类地块出让开始,限价型商品房成为人们关注的焦点。

  作为北京首个限价房项目,旭辉操盘的旭辉城项目即将入市。据该项目相关负责人介绍,旭辉城位于房山良乡板块,目前正在蓄客期,从排卡情况来看,客户对项目认可度较高。该项目预计将于11月正式开盘,开盘后将采取摇号方式选房。从该项目产品来看,主力户型为75平方米两居、88及112平方米三居室,定位是首次置业的刚需客群。

  公开资料显示,旭辉城项目地块是2017年春节后北京首拍地块,当时参与竞拍的有天恒+中粮、石榴集团、碧桂园、中海+首开+保利+龙湖、首创、远洋、旭辉+金地、万科8家企业及联合体,最终被旭辉+金地联合体经10轮报价以18.1亿元的价格拿下,溢价率仅9%。按照出让条件,项目住房销售均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米。

  限定了销售均价和最高单价就意味着开发商在“售价”上无法做文章,不过对于旭辉来说,旭辉城的售价仍然有竞争力。有行业人士评论称,从地理位置来看,旭辉城项目稍显偏远,不过房山良乡板块的未来发展空间较大;同时,因为是限价房项目,旭辉城的售价对于购房者来说具有吸引力。

  成本与利润的考量

  不过也有声音认为,旭辉城项目所处位置过于偏远,这也导致土地出让时开发商的积极性并不高,然而和其他“限房价、竞地价”地块相比,旭辉城依然有利润可赚,或许更是让其他开发商所羡慕的。

  据装一网获悉,该项目剔除地块中的配建部分,这宗地块的实际住宅部分楼面价在2万元/平方米左右。在销售均价不超过38994元/平方米的情况下,开发商还会有一定的利润空间。但与之相对的是,一些楼面价较高的“限房价、竞地价”地块,开发商盈利难度比较大。

  以7月27日大兴瀛海地块为例,该地块由远洋+首创+世茂联合体以47.9亿元、自持26%的方式拿下。根据中原地产首席分析师张大伟的计算,该地块平均楼面价4.5万元/平方米,而该地块销售均价不超过52449元/平方米,最高销售单价不得超过55071元/平方米,楼面价已经十分接近销售均价。

  这样的例子在北京土地市场比比皆是。据悉,目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施“限房价、竞地价”的出让方式。所有这些住宅用地,从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。

  因此,自北京土地市场推出“限房价、竞地价”方式以来,业内讨论最多的是房企拿地后的利润问题。北京市国土局网站公开信息显示,原来自主定价的商品住宅用地,如今已经全部变成了高端“限价房”,今年已经出让和待出让的30多宗商品住宅地块已经明确了未来售价。在张大伟看来,从地价计算角度看,许多限房价地块基本都接近零利润,稍有不慎就会亏损。

  开发商“玩儿法”要变

  “限价房地块势必会压缩房企盈利空间,这也要求房企更加精耕细作,剔除各类成本,同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利的,未来要提升专业能力,需要把市场做细,这样才能有更好的盈利机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

  同样,张大伟也表示,因为地价、房价都设定了透明的上限,如此一来,开发商想要盈利只有压缩成本。“未来开发商可能就不存在产品的竞争了,而是成本管理、成本控制能力的竞争,开发商就变成精算商了。”

  不过,亚豪机构市场总监郭毅则表示,并非所有限价房地块均失去盈利空间,房企在拿地时会计算并保留乐观的盈利空间。有一部分项目的楼面价确实已经接近最高售价,这种情况下,开发商会更多地在地下空间的开发上寻找利润空间,比如车位、仓储功能以及地下商业。对于市场中讨论的限价房项目是否会出现“减配”现象,郭毅表示,限价房地块在出让时也会要求确保建筑质量,签订精装交付标准,确保房屋居住品质。

  除了控制成本以外,限价房的出现或许要倒逼开发商在玩儿法上做出花样。就在去年底,北京市首批“限房价、竞地价”土地拍出,4宗地成交结果均为住宅100%自持,未来所建项目将全部由开发商自持,作为租赁住房提供给市场。

  全部自持不得出售则意味着开发商的回报周期被无限延长,即便如此,开发商对于土地的热情依然高涨。对此,行业人士表示,即便自持,开发商依然有运作的空间,随着北京无地可售、无房可售的局面到来,土地的增值有较大预期,这能提高企业的估值,只是开发商要改变以前拿地卖房的传统模式,换一种活法了。

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