“居者有其屋”，能够拥有一套属于自己的房子几乎是所有中国人根深蒂固的想法，而面对大城市高居不下的天价房，大多数人也只能“望房兴叹”，特别是一些初入社会的年轻人，常因为找不到一处体面居所而大呼“不幸福”。

针对当下的住房困境，今年中央经济会议上提出了“购租并举”的住房新制度，并以此为方向，逐步而全面的落实了多项具体政策，鼓励并支持住房租赁市场的发展。6月3日，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称<意见>），首次以文件形式确定了中国租赁市场的未来格局，即构建以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系。

业内普遍认为，此轮新政落地，将给住房租赁市场带来翻天覆地的变化，除了租房者，在市场上提供标准化产品的长租公寓专业运营商也将成为最大受益者。

魔方公寓外景

租赁市场正在升级

“租赁市场庞大，但却长期处于无序、混乱，法规制度不明晰的状态中，引发了租房难、租好房更难的一系列社会共识，并且由于住房租赁一直依赖于个体业主和二房东提供的房源，导致租房产品选择有限。”魔方生活服务集团 CEO 柳佳说道。“供求总量是基本平衡的，但是品质是极度不平衡的。大量参差不齐的传统民居及群租房承载着租赁供应主体，市场缺乏标准化的产品和专业的租赁运营企业。此次《意见》中，明确指出了要提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，以满足不断增长的住房租赁需求，而在这里，我们也可以把它理解成是满足不断升级的租房需求。”柳佳说。

魔方是最早开创集中式长租公寓模式的品牌，其模式主要是租赁整栋物业，进行统一改装，分割成面积为25平米左右的单间，再对房间进行标准的家庭化装修，配备全套家具家电、提供健身、娱乐、咖啡休闲等公共活动空间，通过贴心的物业服务和集中式管理，为租客带来高性价比的租住产品。良好的居住氛围和丰富的住户活动尤其受到年轻租住人群的青睐。这种由魔方引领的全新租住方式被认为是开创了一个新的租房时代。

发展规模 开源为先

起步于2009年的魔方公寓，如今已经拥有150家门店，房量约2.2余万间，是集中式长租公寓行业规模最大的品牌。即便如此，魔方也只是解决了一小部分人的租房问题。

在最新发布的《中华人民共和国2015年国民经济和社会发展统计公报》数据统计，全国人户分离的人口2.94亿人，其中流动人口已达到2.47亿人。“我们面对这样庞大的租住市场和不断升级的租房需求，就魔方现有的产品供应量来说也只是杯水车薪。” 柳佳坦言，“加大扩张力度仍是首要之举。”今年四月份完成了近3亿美元C轮融资后，魔方宣布在年底扩张至300家门店，覆盖全国15所城市。

扩张意味着要快速找到更多房源。集中式长租公寓多以租赁商业用房性质的物业来转化成公寓，租赁物业渠道较窄，限制了扩张速度。

此次新政中提到鼓励地区政府采用多种方式增加租赁住房用地有效供应，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中会明确规定持有出租的年限。这意味着国家增加了租赁用房用地的供应，从根源上保障住房租赁市场的房源供应。

以近期上海在周浦、顾村出让的两块住宅用地为例，在地块出让条件中明确规定要求开发商需自持15%的面积70年。对于如何经营好这15%，柳佳认为这将是长租公寓行业的新机遇。“开发商持有出租将是一个新常态。如何获得较高租金、实现出租率最大化，需要有一套高效的运营方案，而魔方在这方面有丰富的经验。” 柳佳说，“现在，已经有多家开发商就这部分自持面积与魔方洽谈合作。一方面我们可以就这部分面积与开发商定制开发，这样在拿地时就进行统一规划，避免二次改造，另一方面，我们也可以成为托管方，为开发商提供运营方案。未来，魔方也不排除与开发商共同投资拿地的可能。”

柳佳认为本次新政拓宽了获取物业的渠道，使得企业规模可以迅速扩大，市场上的标准化公寓产品的供给量也快速增加。同时她也建议，如果未来能对土地用途的变更进一步放宽将更加有利于盘活一些闲置物业。“我们了解到很多市中心还有很多闲置工业用地仍得不到有效利用，但是却是非常适合做公寓。这部分物业如果能用于公寓业态的经营，将有望给租房者提供更多城市中心区域的租房选择。此外，基于一套高效的运营管理方式，魔方也能帮物业实现增值。”

魔方生活服务集团CEO柳佳

租赁市场仍有空白

“魔方在白领租住市场深耕多年，但是近几年我们发现租住人群的需求越来越呈现多样化和个性化趋势，单一的公寓产品显然不能满足所有人”柳佳说。

5月份，上海房屋租赁指数办公室发布了月度报告，其中提到租金随着房价水涨船高，有不少新入职租客将租房范围扩大到交通尚可的远郊板块，以求更低的租房生活成本。而此现象也普遍存在于北京、深圳等一些租房需求旺盛的城市。

柳佳认为“这并非房源供应不足导致，而是需求的不匹配和市场上缺少多样化租赁产品。”

目前，魔方已经针对不同租住人群打造了多类租住产品，包括针对白领人群的魔方公寓、为精英人群定制的中高端公寓以及为企业员工提供集中居住方案的企业公寓，逐渐以更细分的租住产品开创出租赁领域的新蓝海。

今年年初，魔方筹备了许久的企业公寓尝试性的开出了第一家店，其目标主要为解决千元以内的市中心租房问题。同时它以安全、便利、舒适、友好为前提，为集体租住提出了一个完美的解决方案。魔方的企业公寓在开业前期就被抢订一空，而接下来推出的第二、第三家均是如此。企业公寓的成功印证了这个市场的需求之大，但是在此之前，相匹配的产品却一直是空白。”

开放加盟 共同做大市场

完善、成熟的管理系统和具备盈利能力的产品模型是实现规模化扩张的前提。魔方公寓历经七年时间打磨出业内首套可快速复制的标准化产品，通过可拆解的模块化设计及不断更新迭代的产品理念，迅速在全国推开。

今年，一系列以“加盟魔方、合奏交响”为主题的魔方加盟推荐会陆续在全国各地推出，并且基于上半年提出的多品牌进军细分市场的战略方向，首次将其旗下所有品牌开放加盟，包括魔方公寓、企业公寓和中高端公寓。魔方欲通过直营和加盟的方式覆盖更多更广的租住人群。

柳佳在上海的一场加盟会现场表示，“针对市场上不同类型的物业，魔方打造了多品牌的产品体系，提供了多元的盈利模型，以帮助我们的加盟商更好的结合物业自身条件，实现收益最大化。与此同时，全系列的品牌溢价力也将给物业带来更多增值空间。”

魔方公寓仙霞路样板间